Met klimaatverandering als groeiende zorg in de vastgoedsector, stelt ontwikkelaar VGP prioriteit om haar logistieke gebouwen klimaatbestendig te maken. De ontwikkelaar richt zich op zowel bestaande als nieuwe gebouwen, waarbij – mede onder invloed van Europese wet- en regelgeving - duurzame gebouwen, biodiversiteit en eco-efficientie verbeteren voorop staan. ‘We maken proactief keuzes voor klimaatresistente locaties’, zegt commercieel directeur Raymond van Delden. Met Martijn Vlutters licht Van Delden de strategie toe.
Voor VGP begint ‘klimaatadaptatie’ niet bij het ontwerp of de bouw van een semi-industrieel gebouw, maar al bij de locatiekeuze. Duurzaamheidsexpert en VGP-Executive Martijn Vlutters legt uit dat elke acquisitie vooraf wordt onderworpen aan een zogenaamde ‘climate risk and environmental impact assessment’. ‘Daarin analyseren we onder andere de kans op overstroming, de luchtkwaliteit, mogelijk geluidsoverlast, biodiversiteit en de bodem. Dit doen we nog voordat we besluiten een stuk grond aan te kopen. Het helpt ons beter te begrijpen of een locatie op de lange termijn geschikt en toekomstbestendig is.’
.jpg)
Voor deze beoordeling gebruikt de beursgenoteerde ontwikkelaar onder meer de risicotool van Moody’s Investor Service. ‘Die biedt een gestandaardiseerde screening van fysieke risico’s, zoals de invloed van onder andere oppervlaktewater en grondwater, hittestress en aardbevingen. Als uit de analyse blijkt dat er risico’s zijn, gaan we over op fase twee, waarin we externe consultants inschakelen om te bepalen welke maatregelen we kunnen treffen’, aldus Vlutters. Voor de Nederlandse situatie betekent dat bijvoorbeeld extra aandacht voor waterveiligheid, droogtegevoeligheid en lokale klimaateffecten.
De resultaten van die beoordeling worden meegenomen in gesprekken met klanten en in het ontwerp. ‘Als uit de analyse blijkt dat water een risico vormt, houden we daar van meet af aan rekening mee, bijvoorbeeld door extra waterberging in te plannen of met andere inrichting van het terrein.’
Waarde van CRREM-tool
Een ander instrument dat VGP inzet is de CRREM-tool (Carbon Risk Real Estate Monitor, red.), een door de EU gefinancierd project dat vastgoedeigenaren helpt inzicht te krijgen in de financiële risico’s van hun portefeuille in relatie tot CO2-reductiescenario’s. ‘Toen we begonnen met CRREM, zagen we vooral de hiaten in de tool, wat het in het begin moeilijk maakte om volledig vertrouwen in de data te stellen, maar desalniettemin zien we de waarde in van dit instrument. Het helpt ons te begrijpen hoe een gebouw presteert op het gebied van CO2-uitstoot en biedt inzicht in waar we maatregelen kunnen nemen’, zegt Vlutters.
Volgens hem biedt de tool overzicht op zowel gebouwniveau als portefeuilleniveau en vormt dit een waardevolle basis voor verdere verduurzaming. ‘Het geeft een goed overzicht van de huidige situatie, maar we moeten zelf ook actief aan de slag om de juiste maatregelen te nemen.’
De aanleiding voor het gesprek met Van Delden en Vlutters is het MVO-verslag over 2024 dat de ontwikkelaar eerder dit jaar publiceerde. In het lijvige verslag presenteert het bedrijf haar strategie op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie, waaronder maatregelen op het gebied van energiegebruik, biodiversiteit en klimaatrisico’s.
VGP actief in 18 landen
VGP is een pan-Europese eigenaar, beheerder en ontwikkelaar van logistiek en semi-industrieel vastgoed van hoge kwaliteit en een leverancier van duurzame energieoplossingen. VGP heeft een volledig geïntegreerd bedrijfsmodel met uitgebreide expertise en jarenlange ervaring in de hele waardeketen. Opgericht in 1998 als een Belgische vastgoedontwikkelaar in familiebezit in Tsjechië is VGP met een personeelsbestand van ongeveer 380 voltijdse werknemers in 18 Europese landen actief, rechtstreeks en via verschillende 50:50 joint ventures.
VGP heeft in Nederland ruim 300.000 vierkante meter logistiek vastgoed ontwikkeld, waaronder in Roosendaal en Oosterhout bij Nijmegen. ‘Onze voorkeur gaat uit naar uitbreiding- en herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen, het liefst waar infrastructuur al aanwezig is’, vertelt Van Delden. ‘Dat scheelt niet alleen bij de ingebruikname, maar voorkomt ook onnodige verharding van open land.’
Piekbuien opvangen
Wat betreft locatiekeuze hanteert VGP naast fysieke klimaatrisico’s ook andere criteria. ‘We kijken onder meer naar bereikbaarheid voor vrachtverkeer, arbeidspotentieel, aansluiting op bestaande nutsvoorzieningen, ecologische en economische structuren en natuurlijk beschikbaarheid van grond.’
Naast locatiekeuze kijkt VGP ook kritisch naar de bouwkundige eigenschappen van zijn gebouwen. Zo worden alle daken standaard voorbereid op de plaatsing van zonnepanelen en wordt extra aandacht besteed aan waterafvoer. ‘We kiezen voor groene buffers rondom de gebouwen, leggen wadi’s aan waar nodig, en gebruiken waterdoorlatende verharding op parkeerplaatsen. Ook worden dakconstructies en waterafvoer aangepast om piekbuien beter op te vangen’, aldus Vlutters.
In het VGP-park in Roosendaal zijn bijvoorbeeld infiltratiekratten aangebracht, die regenwater bufferen en geleidelijk afvoeren naar naastgelegen wateren en gecontroleerd terug in de bodem te laten infiltreren. Van Delden: ‘In samenwerking met de omgevingsdienst is dit geëngineerd, infiltratiekratten zijn kunststof kratten met een open structuur die ondergronds geplaatst worden. Ze vormen een bufferopslag voor regenwater dat vervolgens langzaam wordt geïnfiltreerd en indien nodig wordt afgevoerd naar naastliggende wateren.’
‘Waterretentie en bassins – dat is standaard in al onze parken'
Vlutters vult aan: ‘Water wordt in al onze parken vastgehouden, dus we hebben nergens dat water in ons park rechtstreeks op het riool of op de omliggende sloten en dergelijke wordt geloosd. Er is altijd een vorm van retentie, dat is een beetje locatieafhankelijk en ook van de schaal van de risico’s die zijn geïdentificeerd op die locatie. Dat kan dan zijn via retentiebassins, via groene daken of via andere manieren dat je het water in de locatie vasthoudt.’
.jpg)
In Park15 in Oosterhout is gekozen voor een uitgebreide basisinfrastructuur met wadi’s en bufferbekkens. ‘Daar is in de gebiedsontwikkeling echt over nagedacht en ruimte voor water gereserveerd’, zegt Van Delden. ‘Met sluizen en dammen is dat allemaal ingeregeld.’ Vlutters voegt daaraan toe: ‘Waterretentie en bassins – dat is eigenlijk ook standaard in al onze parken.’
Biodiversiteitsstrategie
Ook de BREEAM-certificering speelt een belangrijke rol bij de ontwikkeling van nieuwe gebouwen. ‘De BREEAM Excellent 2025 norm die wij nastreven – vraagt zeer specifieke aanpassingen,’ zegt Van Delden. In deze geupdate richtlijn is de integratie van EU Taxonomie-vereisten geïntegreerd. Vlutters: ‘Hier ligt de nadruk op praktische uitvoerbaarheid, transparantie en aansluiting op Europese duurzaamheidseisen. Zoals het verminderen van CO2 uitstoot veroorzaakt door materialen tijdens de bouw en de productie, het aantonen van lage gebouwgebonden energievraag en dus CO2 uitstoot, het voorkomen van wateroverlast, bijdragen aan klimaatbestendigheid en het garanderen van een comfortabel binnenklimaat met extra aandacht voor natuurlijke elementen.’
‘In samenwerking met ecologen proberen we de ecologische waarde van het terrein waar mogelijk te vergroten'
De ontwikkelaar voert bovendien een biodiversiteitsstrategie waarbij op en rond de panden ruimte wordt gemaakt voor inheemse beplanting en fauna. ‘In samenwerking met ecologen proberen we de ecologische waarde van het terrein waar mogelijk te vergroten', legt Vlutters uit. Die aanpak is ook terug te vinden in het MVO-verslag.
‘Groene daken hebben we specifiek aangelegd waar wij op de biodiversiteitsscore een hoger risico hebben ingeschaald. We hebben onze locaties op basis van afstand tot Natura 2000-gebieden en op basis van de lokale biodiversiteit ingeschaald. Op die plekken waar er een laag biodiversiteitsrisico is, hebben wij geen groene daken gebouwd, want dat is een hele kostbare exercitie. Een groen dak helpt natuurlijk wel enorm om de hitte in de stad, maar ook zeker in het gebouw te managen. Als je kijkt naar onze parken in Zuid-Spanje of Italië en je gaat daar binnen op een hete zomerse dag, dan valt het met de warmte binnen in het gebouw eigenlijk reuze mee. Je hebt 12 meter hoge gebouwen. Het is een beetje hetzelfde gevoel als dat je op een vakantiedag in het zuiden van Italië een kerkje binnenloopt: dan is het binnen eigenlijk vaak gewoon een stuk behaaglijker dan buiten.’
Europees gebouwpaspoort
Op gebouwniveau worden ook binnenklimaat en energiegebruik geoptimaliseerd. Gebouwen worden waar mogelijk energieneutraal. ‘PV panelen, laadpalen, lucht-water warmtepompen, ledverlichting met daglichtsturing, integratie van slimme gebouwtechnologie, all-electric installaties dat is inmiddels allemaal standaard en in lijn met de hoogste BREEAM standaarden’, legt Van Delden uit.
Daarnaast kijkt VGP vooruit naar Europese regelgeving. ‘Het belang van de Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) wordt bijvoorbeeld nog onderschat. Onderdeel van de EPBD is straks een gebouwpaspoort waarin precies moet staan hoe een pand presteert, welke maatregelen je neemt en welke doelen je stelt. Grote beleggers, denk aan Allianz of Deka, gaan straks echt geen gebouw meer kopen zonder dat paspoort.’
‘Grote beleggers gaan straks echt geen gebouw meer kopen zonder EPBD-paspoort’
VGP werkt met deze twee partijen samen op basis van een fiftyfifty joint venture. ‘Daarbinnen werken we ook samen met een Scandinavische asset manager. Alle drie hebben ESG enorm hoog in hun investeringscriteria staan’, zegt Vlutters. ‘Doordat je samen met hen werkt, hebben we hele nauwe banden met hun verschillende duurzaamheidsexperts op het gebied van ESG. Daardoor hebben we ook als voordeel dat we vaak vroeg op de hoogte zijn van dingen die eraan zitten te komen. Zeker nu ook, bijvoorbeeld met dat hele CSRD-verhaal: het is veel werk, maar de stap naar de hele disclosure die wij dit jaar hebben neergelegd, viel eigenlijk reuze mee. We deden al veel van die dingen – het was vooral een kwestie van het allemaal eens goed uitschrijven in ons MVO-jaarverslag. Veel van wat er wordt gezegd over CSRD – dat het een last is voor het bedrijfsleven – herkennen wij niet. We hebben dit gewoon hier intern gedaan, zonder externe consultants en dat was goed te doen. Als je het hebt over bureaucratie, dan denk ik eerder aan vergunningverlening dan aan dit soort rapportages.’
Foto: VGP/SpotCompanion
Volgens Vlutters is die verschuiving richting documentatie van prestaties onvermijdelijk. ‘Nu is het nog gebruikelijk dat ontwikkelaars niet al te veel prijsgeven over hun gebouwen, maar dat gaat veranderen. De EPBD gaat daar een belangrijke rol in spelen. Dan kunnen prestaties straks gewoon online worden geraadpleegd.’
'Off grid’ niet zaligmakend
Tegelijkertijd waarschuwt hij voor de al te hoge verwachtingen rondom volledig off-grid distributiecentra, ook in relatie tot het thema klimaatadaptatie. ‘Sommige partijen noemen zich dan energie-neutraal of zeggen dat ze ‘off grid’ kunnen gaan. Maar als je doorrekent hoeveel batterijen je dan nodig hebt om een heel jaar zelfvoorzienend te zijn, is dat gewoon niet haalbaar of betaalbaar.’
Volgens zowel Vlutters als Van Delden is het zinvoller om te streven naar een positieve energiebalans over het jaar heen ‘Onze zonne-installaties zijn er op gericht om dat gebruik economisch rendabel op te wekken – primair voor onze klanten.’
Dat neemt niet weg dat de ontwikkelaar wel degelijk zoekt naar rendabele businesscases binnen het bredere klimaatadaptatiebeleid. Vlutters: ‘Als we het hebben over de vermindering van de CO2-uitstoot, dan zit daar voor ons wel een goed businessmodel achter. We hebben vorig jaar met onze Energy Business meer dan acht miljoen euro omzet gedraaid. Dat is een winstgevende activiteit.’
Ook maatregelen zoals warmtepompen worden zorgvuldig doorgerekend. 'We kijken dan vaak samen met de huurder naar de totale kostenpost op warmte. Zeker toen de gasprijzen hoog waren, zag je meteen hoeveel je kon besparen. Nu combineren we het vaak met zonnepanelen. Als je naar het totale plaatje kijkt, lukt het eerder de kosten hiervoor binnen acceptabele marges te houden. Een warmtepomp is nu eenmaal veel efficiënter in energieverbruik dan gas.’
Uitdagingen bij energietransitie
Toch plaatst Van Delden daar een kanttekening bij de energietransitie als het gaat om de huidige Nederlandse situatie. ‘Als je het hebt over Nederland en je kijkt naar de gebouwen die gecommitteerd zijn aan de gasaansluiting en die moeten van het gas af en op elektriciteit, dan is het ook een kip-en-ei-verhaal. Hoe graag wij ook willen: de faciliteiten moeten daar wel toereikend voor zijn. En dat is in de praktijk lang niet in alle gevallen zo. In Nederland lopen we daarin wel voorop ten opzichte van andere Europese landen, maar dat brengt tegelijkertijd ook de nodige uitdagingen met zich mee.’
Hij wijst daarbij op de inzet van batterij-installatie en afname beheer, zoals recent is gerealiseerd op Park15. ‘Daar zijn accu’s geplaatst om flexibeler met de energievraag om te kunnen gaan. In Tiel en Amsterdam zie je collectieve netwerken om de schaarse capaciteit te verdelen. Maar als je dat doorrekent, zie je dat het wel een flinke impact heeft op je investeringsmodel.’
