Betaalbare bedrijfsruimten kunnen in kwetsbare wijken meer doen dan een plint vullen, benadrukt kennisorganisatie Platform31. Tien praktijkvoorbeelden van corporaties laten zien hoe zulke plekken leefbaarheid, voorzieningen en wijkeconomie versterken. Dat vraagt om een andere blik op rendement, programmering en DAEB. ‘De inkomsten herinvesteren wij in onze woningen.’
Corporaties richten zich begrijpelijk sterk op de woonopgave, maar vitale wijken bestaan niet uit woningen alleen. Volgens Platform31 blijven kansen liggen wanneer betaalbare bedrijfs- en maatschappelijke ruimten alleen worden gezien als sluitpost of inkomstenbron, en niet als middel om leefbaarheid, sociale cohesie en werkgelegenheid te versterken.
‘Er liggen volop kansen voor buurt- en wijkondernemers in wijken met veel corporatiebezit, zeker als gemeenten en corporaties de handen ineenslaan’, zegt Jeroen Mens van Platform31, die het onderzoek samen met collega-onderzoeker Jorn Koelemaij opstelde.
Bestaande en nieuwe plinten kunnen volgens de onderzoekers veel strategischer worden ingezet. Daar kunnen functies landen die bewoners direct gebruiken, zoals een wijkcafé, lunchroom, creatieve werkplaats of plek voor cultuur en dagbesteding. Zulke investeringen voegen niet alleen ontmoeting, werk en voorzieningen toe, maar kunnen ook toekomstige, duurdere ingrepen in kwetsbare wijken helpen voorkomen.
Maatschappelijke meerwaarde
Dat vraagt wel om een andere benadering van bedrijfsonroerend goed (BOG). Binnen corporaties wordt BOG vaak nog gezien als sluitpost of inkomstenbron voor gebiedsontwikkeling, verduurzaming of nieuwbouw. Het onderzoek bepleit juist een strategischer inzet: beoordeel verhuur niet alleen op directe huuropbrengst, maar ook op maatschappelijke meerwaarde.
In Delft laat corporatie Woonbron zien hoe zo’n benadering in de praktijk kan uitpakken. In de plint van een woongebouw aan de Papsouwselaan groeide vanuit een tijdelijke invulling het WIJcafé uit tot een laagdrempelige ontmoetingsplek. Bewoners kunnen er terecht voor koffie, spreekuren, hulp bij digitalisering en advies over verduurzaming en energiebesparing.
SKBN: ‘Ruimte voor werken moet inzet zijn bij coalitievorming’
In navolging van het onderzoek van Platform 31 schrijft Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) aan alle raadsleden van Nederland om werklocaties nadrukkelijk mee te nemen in de huidige coalitievorming. Volgens de stichting worden bedrijventerreinen en andere werkplekken nog te vaak benaderd als een sectoraal of puur economisch dossier, terwijl zij ook van belang zijn voor brede welvaart, leefbaarheid, werkgelegenheid, voorzieningen en de energietransitie. SKBN wijst erop dat de ruimte voor werken onder druk staat door concurrerende claims voor wonen, natuur en infrastructuur, terwijl de vraag naar ruimte voor bedrijvigheid volgens de organisatie blijft groeien. Daarom roept zij in een brief aan alle gemeenten op om in coalitieakkoorden expliciet vast te leggen hoe bestaande werklocaties worden behouden, vernieuwd en verduurzaamd, waar ruimte blijft voor nieuwe economische activiteiten en hoe randvoorwaarden als netcapaciteit, bereikbaarheid, water en regionale afstemming tijdig worden meegenomen.
Vijf dagen per week lopen bewoners er zonder afspraak binnen. Organisaties als New Future Lab, Stichting Stunt en 015Duurzaam organiseren er activiteiten en gebruiken er werkruimte. Daarmee vervult de plint niet alleen een commerciële of vastgoedfunctie, maar ook een rol in ontmoeting, ondersteuning en wijkgerichte dienstverlening.
Woonbron experimenteert ook elders met ondernemerschap in plinten. Aan de Herculesweg werd een voormalig Chinees restaurant omgebouwd tot kleinschalige bedrijfsruimten voor starters. Alle ruimten zijn verhuurd, al blijkt uit de praktijk ook dat ligging, zichtbaarheid en het vinden van het gewenste type huurder bepalend zijn voor succes.
Rendement portefeuille
Voor corporaties die zoeken naar een financieel werkbaar model, biedt de aanpak van Rochdale een interessant voorbeeld. Met Pitch je plan selecteert de corporatie ondernemers die iets toevoegen aan de buurt. Niet alleen hun bedrijfsplan telt, maar ook toegankelijkheid, eigenaarschap en de vraag of het aanbod bereikbaar blijft voor bewoners met uiteenlopende inkomens.
De aanleiding lag in een ruimte aan de Orteliusstraat in Amsterdam-West. Daar koos de woningcorporatie na bijna tachtig inzendingen voor Studio Creatief, een workshopstudio voor kinderen en volwassenen.
De hoge huren in Amsterdam-West vertalen zich vaak in productprijzen die voor bewoners met een kleinere portemonnee moeilijk te betalen zijn. Daar wilde de corporatie iets aan doen. ‘In plaats van per pand naar de streefhuur te kijken, kun je sturen op het totaalrendement van de commerciële portefeuille', zegt coördinator Nadine van Kaam van Rochdale.
Door niet elk pand maximaal uit te nutten, ontstaat ruimte om op portefeuilleniveau te verevenen. Rochdale kan zo sommige units marktconform verhuren en andere bewust tegen lagere huurprijzen aanbieden aan ondernemers die een buurtfunctie vervullen.
Die werkwijze past de woningcorporatie inmiddels ook toe in andere gemeenten. In een nieuwbouwcomplex aan de Tweede Kostverlorenkade in Amsterdam Oud-West werd een keramiekstudio met open atelier geselecteerd. De ondernemer organiseert workshops en evenementen voor buurtbewoners, waardoor de plint meteen onderdeel wordt van community building in het complex.
Wonen, zorg, werk
Ook Woonstede in Ede koppelt de plint bewust aan een bredere wijkopgave. Op het World Food Center-terrein ontwikkelt de corporatie een complex met 84 appartementen, waarvan 24 voor mensen met een zorgindicatie. In de plint komt Grand Café Bij Maaten, gekoppeld aan wonen, begeleiding en dagbesteding.
Cliënten van Zorg-opmaat met een WLZ-indicatie, in dit geval mensen met een lichte vorm van autisme, wonen in het gebouw en werken minimaal zes dagdelen per week in het café. De plint ondersteunt daarmee niet alleen levendigheid, maar ook zorg en participatie. Woonstede benadrukt dat leefbaarheid en welzijn hier zwaarder wegen dan het behalen van maximaal financieel rendement.
Een ander uitgewerkt model komt van Staedion. De Haagse corporatie hanteert voor haar bedrijfs- en maatschappelijke ruimten een marktconforme huur als basis, maar kan in prioriteitswijken via maatschappelijke verhuur van maatschappelijk onroerend goed (MOG) een korting van tien tot veertig procent geven. Daartegenover staan objectief vastgelegde maatschappelijke prestaties en een jaarlijkse evaluatie.
Zo probeert Staedion huurkorting expliciet te koppelen aan meetbare leefbaarheidseffecten, zoals workshops of bereik onder bewoners. Voor gemeenten is dat interessant, omdat het laat zien dat betaalbare ruimte niet vrijblijvend hoeft te zijn. Huurbeleid, programmering en monitoring kunnen juist gecombineerd worden in één uitvoerbaar arrangement.
Van wijk tot gebied
Corporatie Trudo laat zien dat de inzet van BOG en MOG ook op gebiedsniveau kan werken. In Woensel-West in Eindhoven biedt de corporatie betaalbare WestSide Stores aan kleinschalige ondernemers, vaak in creatieve of ambachtelijke sectoren. In Strijp-S gebruikt Trudo grotere commerciële en culturele ruimten om een gemengde woon-werkomgeving te versterken.
Daarmee beweegt Trudo van wijkvernieuwing naar placemaking en gebiedsontwikkeling. Voorbeelden als het Klokgebouw, de Apparatenfabriek, de Ontdekfabriek en skatehal AREA51 tonen hoe een corporatie via werkruimten, cultuur en publieksfuncties langdurig kan sturen op levendigheid, identiteit en gebruik van een gebied.
De andere voorbeelden uit het onderzoek verbreden dat beeld verder. De Alliantie koppelde in de Indische Buurt woningverbetering aan ruimte voor kleinschalige ondernemers. In dezelfde buurt vervult Meervaart een rol als huiskamer voor bewoners en activiteiten.
In Amersfoort groeit Puntenburg uit tot een community hub met zorg, diensten en ontmoeting. Woonin test in Utrecht de pilot Je Eigen Zaak en werkt bij BLOEI030 aan betaalbare werkruimten in de plint. De AFWC bouwt met netwerk BOG aan gezamenlijke kennis en strategie. Staedion werkt in Den Haag Zuidwest aan een plintenstrategie en aan het MuseumLab.
DAEB niet allesbepalend
Volgens Mens en Koelemaij speelt het onderscheid tussen Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en niet-DAEB mee in de afwegingen van corporaties, maar is dat niet allesbepalend. In het publieke debat klinkt de roep om betaalbare bedrijfsruimte als DAEB aan te merken, zodat corporaties zulke ruimten eenvoudiger en aantrekkelijker kunnen inzetten voor de wijk.
Die gedachte sluit aan op een eerder Stadszaken-artikel waarin Bart Kesselaar van de Rotterdamse woningcorporatie Havensteder tijdens een paneldiscussie op het BT-event in 2023 in Rotterdam opriep om betaalbare bedrijfsruimte als DAEB aan te merken. Zijn opmerkingen vormden mede aanleiding voor Mens en Koelemaij om in dit onderzoek juist naar corporaties te kijken, en naar de vraag wat zij binnen de bestaande praktijk en regels al kunnen doen.
DAEB omvat de publieke kerntaken van corporaties, waaronder sociale huur en bepaalde leefbaarheids- en MOG-investeringen. BOG valt in beginsel onder niet-DAEB en moet daarom gescheiden worden van DAEB-activiteiten, met andere voorwaarden en ander toezicht.
Afwijken van reguliere verhuur
Kesselaar zegt in het onderzoek: ‘Wij zijn een woningcorporatie en verhuren primair woningen, maar hebben ook BOG- en MOG-bezit.’ Volgens hem zitten die ruimten voor een belangrijk deel in de commerciële niet-DAEB-portefeuille en kan een corporatie bij duidelijke leefbaarheidsvraagstukken uitzonderlijk afwijken van reguliere commerciële verhuur, zolang dat in dienst staat van de primaire taak.
Tegelijk concluderen de onderzoekers dat die scheidslijn niet het grootste obstakel is. Ook binnen het huidige stelsel kunnen corporaties, met zorgvuldige onderbouwing en monitoring, gereduceerde huren inzetten voor gewenste wijkondernemingen. De praktijkvoorbeelden laten vooral zien hoeveel er nu al mogelijk is, mits corporaties en gemeenten samen een langetermijnvisie ontwikkelen op plinten, programmering en rendement.
.JPG)
