Hazeldonk geldt al jaren als een versteend en verouderd bedrijventerrein op de grens van Breda en Antwerpen. Toch zien Heembouw en ontwikkelaar WDP het als een kansrijke proeftuin voor herontwikkeling. In een rondetafelgesprek staat centraal hoe je het terrein groener, veiliger en aantrekkelijker maakt, terwijl door verdichting extra economische ruimte ontstaat zonder uitbreiding buiten de stad.
Het oudere gedeelte van Hazeldonk beslaat ongeveer 74 hectare, waarvan circa 21 hectare is bebouwd. Het vastgoed dateert grotendeels uit de jaren tachtig en negentig. De inrichting is sterk verhard, verkeersstromen lopen door elkaar en voor fietsers en voetgangers is weinig ruimte. Tegelijk is Hazeldonk door zijn gunstige ligging op de grens met België nog altijd een strategische locatie voor (logistieke) bedrijvigheid.
In gesprek met BT lichten Marieke de Graauw en Jeroen van Groesen toe hoe zij namens Heembouw de casestudy voor het middengebied van Hazeldonk hebben opgezet als ontwerpend onderzoek naar de ruimtelijke en economische toekomst van het terrein. Mark Wilderom schuift namens WDP aan als eigenaar van vastgoed op het terrein. Robert Dolieslager, adjunct-directeur Projectontwikkeling bij Heembouw, fungeert als sidekick en contextgever. Hij licht toe waarom Heembouw juist voor Hazeldonk een casestudy startte en welke bredere opgave daarachter schuilgaat.
Waarom juist Hazeldonk?
Veel kaveleigenaren kijken op bestaande bedrijventerreinen eerst naar de gemeente, in de hoop dat daar een plan of visie vandaan komt. Heembouw koos bewust voor een andere route: vanuit de eigen combinatie van gebiedsontwikkeling, bouw en architectuur wilde het bedrijf eerst zelf laten zien wat er ruimtelijk en economisch mogelijk is. ‘Niet vanuit de reflex om het gebied als klassieke ontwikkelaar naar ons toe te trekken, maar om samen met eigenaren en gebruikers een beweging op gang te brengen’, aldus Dolieslager.
Voor Van Groesen was Hazeldonk niet zomaar een willekeurige casus. Vier kansen komen hier samen die je zelden op één plek vindt: beperkt versnipperd eigendom, verouderd vastgoed met vernieuwingsdruk, een uitstekend ontsloten locatie en een ligging in een sterk landschap. Dat maakt het terrein bij uitstek geschikt als proeftuin voor het intensiveren van bestaande werklocaties, een kwaliteitsimpuls aan de verblijfskwaliteit en het slim organiseren van gedeelde voorzieningen.
Vier grote partijen hebben in het middengebied samen circa 60 procent van de grond in handen. ‘Daar kun je met relatief weinig gesprekken en een goed onderbouwde gebiedsvisie misschien wel een front vormen en zeggen: hier gaan we gezamenlijk een beweging maken.’ Juist omdat het vastgoed op veel plekken al aan vernieuwing toe is, kunnen economisch belang en beleidsdoelen hier makkelijker samenkomen dan op locaties waar recent al fors is geïnvesteerd.
Multifunctionele schuifruimte bieden
De Graauw plaatst die keuze in een bredere planologische context. Veel gemeenten zetten zwaar in op woningbouw, waardoor binnenstedelijke bedrijfslocaties steeds vaker verkleuren naar woongebieden. ‘Dan wordt eigenlijk een beetje de echte bedrijfshuisvesting verdrongen’, zegt zij. Juist daarom wilde Heembouw naar een plek waar wonen geen logische toekomstfunctie is - en laten zien dat de ruimte-opgave niet begint met nieuwe terreinen in het buitengebied, maar met het intensiveren van bestaande werklocaties. Hazeldonk kan daarbij ook schuifruimte bieden voor Bredase bedrijven die binnen de stad geen kant meer op kunnen. ‘Nou dan kun je weer een soort greenfield ergens rondom Breda voor zoeken. Maar je kunt ook kijken: wat kunnen we nou eigenlijk op dit bedrijventerrein doen?’
De kracht van de studie zit in het loslaten van het kavelniveau. De Graauw legt uit dat de analyse begon bij de ondergrond en het landschap. Hazeldonk ligt aan de uitlopers van het Markdal, waar beekdalen en ecologische verbindingen worden hersteld. ‘Het terrein heeft nu 15 procent natuur, maar dat zijn solitaire waterpartijen. Die doen niks in een ecologisch netwerk dat met elkaar in verbinding moet staan.’ Door de beekdalen en groene vingers het terrein in te trekken, wordt Hazeldonk geen harde vlek in het Markdal, maar een schakel in de landschappelijke en ecologische structuur.
Webinar Heembouw-BT: Bouwen aan werklocaties van morgen op de plekken van vandaag
De ruimte is op - maar de kansen zijn er wel. Naar aanleiding van dit rondetafelgesprek en voortbouwend op het jaarevent Over Morgen (november 2025) organiseren Heembouw met BT op donderdag 4 juni aanstaande van 10:00 tot 10:30 een webinar over de toekomst van bedrijventerreinen. Centraal staat de vraag: hoe creëren we ruimte voor de toekomst, binnen de bestaande omgeving? Aan de hand van onder andere de lagenbenadering laten Stefan Kolen, senior architect en directeur Heembouw Architecten en Robert Dolieslager zien hoe ontwerpen op meerdere schaalniveaus - van regio tot gebouw - antwoord geeft op urgente uitdagingen: netcongestie, versnipperd eigendom, inpasbaarheid in het landschap en de politieke druk om zuinig om te gaan met ruimte.
De Hazeldonk-casus maakt overduidelijk dat verdichting en transformatie van bestaande locaties geen theorie zijn. Het webinar biedt ook een vooruitblik op de volgende editie van het Heembouw-event Over Morgen 10 november aanstaande, zet het alvast in je agenda. Meld je nu aan voor het webinar.
Daarop volgde de netwerklaag: mobiliteit, energie en bereikbaarheid. Nu lopen verkeersbewegingen door elkaar, met vrachtwagens die op de openbare weg keren en onveilige situaties voor fietsers. In het voorstel worden logistieke stromen beter gebundeld en ontstaat meer ruimte voor fietsers en voetgangers - zodat Hazeldonk verandert van een anoniem doorrijgebied in een werkplek waar je je veilig en welkom voelt. Door infrastructuur, parkeren en energievoorzieningen te clusteren, ontstaat ruimte voor collectieve oplossingen - van laadpleinen tot gezamenlijke groengebieden - in plaats van versnipperde voorzieningen op ieder kavel.
‘De truc is dat je gebouwen veel meer gaat clusteren en de beschikbare ruimte intensiever benut’
Het uitgangspunt blijft economisch realistisch: ongeveer dezelfde footprint aan bebouwing, maar slimmer georganiseerd. Volgens de casestudy kan het aandeel natuur groeien van 15 naar circa 30 procent, terwijl het kaveloppervlak daalt van 74 naar ongeveer 60 procent. Dat is geen cosmetische ingreep, maar een investering in klimaatadaptatie, biodiversiteit en een aantrekkelijker werkmilieu. ‘De truc is dat je gebouwen veel meer gaat clusteren en de beschikbare ruimte intensiever benut’, zegt De Graauw. Panden moeten niet alleen werken voor één gebruiker, maar ook kunnen worden opgedeeld in meerdere units.
De eindgebruiker is de sleutel
Juist daar zit volgens Dolieslager de lastigste toets. ‘Een kwaliteitsimpuls kan ruimtelijk aantrekkelijk zijn, investeerders en gemeenten kunnen de meerwaarde zien, maar uiteindelijk moet de eindgebruiker er ook daadwerkelijk voor willen kiezen.’ Wilderom benoemt dat vanuit de marktpraktijk. ‘De werkelijkheid is dat mensen die hemelsbreed vijftien kilometer verderop werken, daar niet zomaar naartoe fietsen. Krijg je voldoende mensen op die locatie, zeker als het redelijk arbeidsintensief is? Dat is best wel een dingetje.’
Daarmee verschuift de vraag van ontwerpkwaliteit naar gebruikskwaliteit: is Hazeldonk straks beter bereikbaar, veiliger en prettiger om te werken? Een aantrekkelijke werkomgeving is geen luxe, maar een randvoorwaarde om personeel te vinden en te behouden.
Volgens De Graauw moet je daarom breder kijken dan huurprijs alleen. ‘Het is niet alleen een huurprijs, het is ook: wat krijg je in je eigen omzet voor die huurprijs?’ Als bedrijven hun processen slimmer kunnen organiseren, minder intern transport nodig hebben of efficiënter met personeel omgaan, verandert de businesscase wezenlijk. ‘Je kan miljoenen besparen door puur de bedrijfsvoering naast elkaar te zetten.’
Van Groesen vat de ambitie samen: ‘We wilden een puzzel leggen waarbij de businesscase interessant is voor vastgoedeigenaren en gebruikers, maar ook in bredere context bijdraagt aan brede welvaart.’ Een herinrichting werkt pas als die niet alleen ruimte creëert op papier, maar ook in de praktijk een geloofwaardig alternatief vormt voor bedrijven die met hun mensen, processen en logistiek daadwerkelijk goed moeten kunnen landen.
Kwaliteit financieren met efficiëntie
Voor Van Groesen ligt daar de kern van de casestudy. Gebouwen op Hazeldonk zijn nu vaak laag - veel panden zijn 9 meter hoog of lager. Door efficiënter te bouwen en meer volume toe te staan, ontstaat meer bruikbaar oppervlak. Door kavels slimmer te organiseren en panden te clusteren, kan meer aaneengesloten verhuurbare ruimte ontstaan. ‘Die verhuurbare meters die je meer kunt creëren in het nieuwe plan, hebben extra waarde voor de vastgoedeigenaar. En daarmee kun je een stukje van het collectief gaan financieren.’ Zo worden gezamenlijke voorzieningen - hoogwaardige infrastructuur, gedeelde parkeeroplossingen, energie-infrastructuur - geen kostenpost, maar onderdeel van een bredere waardepropositie.
Wilderom ziet dat ook. WDP had in het middengebied een verouderd pand op een perceel van circa 52.000 vierkante meter, dat inmiddels is gesloopt. Juist op zo’n plek kan een nieuwe ontwikkeling bijdragen aan een ander beeld van het terrein. ‘Het hoeft niet helemaal high-end te zijn, maar het moet wel een nieuw elan vormen’, zegt hij. ‘Dat het een vriendelijk gebouw is, ook voor de omgeving, om te zorgen dat mensen daar graag willen werken.’
Volgens De Graauw geldt ook hier dat slimmer ontwerpen en beter clusteren de businesscase van verhuizende bedrijven kan verbeteren: minder versnippering en efficiëntere bedrijfsvoering kunnen leiden tot lagere operationele kosten. Een verhuizing naar Hazeldonk wordt dan niet alleen een noodzaak, maar onderdeel van een toekomstbestendiger bedrijfsmodel.
Beweging begint in de markt
De gesprekspartners verwachten niet dat de gemeente Breda deze ontwikkeling alleen op gang brengt. Niet omdat er geen ambitie is, maar omdat capaciteit en instrumentarium beperkt zijn. ‘De gemeente kan het niet afdwingen en WDP kan niet zeggen: ik investeer hier heel veel extra zonder dat daar een businesscase uit komt’, zegt De Graauw.
Daarom moet de eerste stap uit de markt komen, benadrukt Dolieslager, met een plan dat aantrekkelijk is voor eigenaar, gebruiker en overheid. Dat is de rol die Heembouw zichzelf toedicht: ontwerp, marktkennis en beleidsinzicht samenbrengen in een voorstel dat laat zien dat herontwikkeling niet alleen wenselijk, maar ook uitvoerbaar is.
De eerste stap is dan ook niet meteen uitvoering, maar het bouwen van een coalitie: met de grote eigenaren, de bedrijfsvereniging, de gemeente en de eindgebruikers. ‘Met het plan moeten we mensen enthousiasmeren’, zegt Wilderom. Hazeldonk is daarmee meer dan een lokale casus. Het is een test voor een bredere vraag die op veel bedrijventerreinen speelt: kun je een bestaand terrein zo herontwikkelen dat het niet alleen mooier en groener wordt, maar ook beter werkt - en tegelijk nieuwe schuifruimte maakt voor bedrijven die in de stad geen kant meer op kunnen.
