De plannen voor het Holterbergdistrict in Amsterdam Zuid-Oost laten zien hoe lastig de puzzel is om woningen te combineren met betaalbare ruimte voor werk. Op het bedrijventerrein in het stadsdeel moeten 5.500 tot 8.000 woningen komen, terwijl ook 240.000 vierkante meter is bestemd voor extra bedrijfsruimte. ‘Dit is vooral een kwestie van “work in progress”.’
De transformatie van het Holterbergdistrict is een gebiedsontwikkeling, waar niet alleen duizenden woningen komen, maar ook bedrijvigheid wordt behouden door onder andere bedrijfsfuncties te stapelen. Dat stelde de Amsterdamse woonwethouder Steven van Weyenberg onlangs tijdens een raadscommissievergadering over de investeringsnota voor het gebied.
Op vragen van BIJ1, VVD en PRO Amsterdam zei Van Weyenberg dat in de plannen voor het gebied de hoeveelheid bedrijvigheid in het gebied met 50 procent moet toenemen.
Volgens hem is dat alleen mogelijk door anders met de beschikbare ruimte om te gaan. ‘Is dat spannend? Ja, maar in de schaarse ruimte in deze stad is dat wel "the only way to go", aldus de wethouder.
Daarmee kiest Amsterdam nadrukkelijk voor een model waarin wonen en werken in één gebied worden gecombineerd. Voor het college van B en W is dat niet alleen een ruimtelijke keuze, maar ook een manier om bedrijven in de stad te houden.
Van Weyenberg zei daarover dat juist in de hoofdstad vaker op deze manier ontwikkeld zal moeten worden. ‘Als je hier dan wil blijven als bedrijf, dan is die gestapelde versie hier denk ik de enige manier waarop dat nog kan.’
Werkruimte onder druk
De discussie over het Holterbergdistrict past in een bredere stedelijke ontwikkeling. Uit recent onderzoek van Platform31 blijkt dat de nadruk op woningbouw, in combinatie met stijgende prijzen, het voor veel ondernemers steeds moeilijker maakt om betaalbare werkruimte te vinden.
Vooral lokaal gebonden en kleinschalige ondernemers staan daarbij onder druk. Juist in gemengde gebiedsontwikkelingen is het lastig om bedrijfsruimte voor werk niet alleen fysiek, maar ook financieel bereikbaar te houden.
Dat bredere vraagstuk kwam ook terug in de commissievergadering. Van Weyenberg plaatste de zorgen over betaalbare bedrijfsruimte nadrukkelijk in een stedelijke context. Hij verwees daarbij ook naar gesprekken binnen het college over de vraag hoe lokaal ondernemerschap betaalbaar kan blijven in een tijd van stijgende prijzen.
Wethouder Sofyan Mbarki (Economische Zaken) zit daar veel dieper in met de vraag: hoe je juist voor heel gebonden lokaal ondernemerschap in een tijd van stijgende prijzen de betaalbaarheid kunt borgen.
Daarbij noemde hij ook voorbeelden uit Amsterdam-Noord, waar met een werkcoöperatie wordt gewerkt. ‘Dit is ook in dit plan onderdeel van onze gesprekken met de ontwikkelaar van dit plan’, aldus de wethouder.
Behoud lokale ondernemers
In de commissie vroegen zowel BIJ1 als PRO Amsterdam – de voormalige fracties GroenLinks en PvdA – aandacht voor voldoende betaalbare bedrijfsruimte voor ondernemers uit de buurt in het Holterbergdistrict.
De zorg daarbij is dat nieuwe bedrijfsgebouwen wel straks ruimte bieden, maar tegen prijzen die voor kleinere ondernemers moeilijk op te brengen zijn.
Van Weyenberg erkende dat die vraag nog niet volledig is beantwoord. ‘Dit is work in progress', zei hij over de gesprekken met de ontwikkelaar. Wel gaf hij aan dat de gemeente zoekt naar mogelijkheden om afspraken te maken over impactondernemers en ondernemers met een lokale binding.
‘De realiteit is dat heel veel partijen gewoon meer kunnen betalen dan sommige meer lokaal gebonden ondernemers’
Tegelijkertijd maakte hij duidelijk dat het vraagstuk volgens hem niet alleen samenhangt met de winstoriëntatie van ontwikkelaars. Ook binnen de markt zelf bestaan grote verschillen tussen bedrijven.
‘De realiteit is dat heel veel partijen gewoon meer kunnen betalen dan sommige meer lokaal gebonden ondernemers.’ Volgens de wethouder draait het daarom ook om de vraag welke soorten ondernemerschap de stad wil behouden.
‘Dat ene bedrijf heeft diepere zakken dan het andere. Maar sommige bedrijven met minder diepe zakken wil je wel in de stad houden, omdat ze diensten verlenen aan bewoners die we belangrijk vinden als stad.’
Hij verwijst daarmee naar het gesprek over betaalbare werkruimte, dat meer omvat dan enkel de afspraken met één ontwikkelaar. Het raakt ook aan stedelijk beleid over welke economische functies Amsterdam ruimte wil blijven geven.
Stapelen blijft spannend
De VVD stelde in de commissie vraagtekens bij de haalbaarheid van gestapelde bedrijfsruimte. Daarbij werd gewezen op eerdere signalen waaruit blijkt dat dit soort gebouwen in de praktijk moeilijk van de grond komen.
Van Weyenberg erkende dat het om een innovatieve aanpak gaat. ‘Garanties krijgt u niet op dit soort gebiedsontwikkelingen.'
Wel stelde hij dat de gemeente en de gebiedsontwikkelaar van het Holterbergdistrict, Ventura, vertrouwen hebben in het model en dat hierover contractuele afspraken zijn gemaakt.
Garanties krijgt u niet op dit soort gebiedsontwikkelingen
Weyenberg heeft nog geen alternatief scenario gepresenteerd voor het scenario waarin het stapelen van bedrijfsruimte niet succesvol is. Wel gaf hij aan dat het effect daarvan groot kan zijn voor het verdere programma in het gebied.
Naast de functiemenging verandert ook de infrastructuur. De gemeente wil minder nadruk op de auto en meer op fiets, voetganger en openbaar vervoer.
De nabijheid van station Bijlmer ArenA is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Parkeren wordt deels opgevangen in mobiliteitshubs, terwijl het woongebied in parkeerbeleid van C- naar B-locatie gaat.
De Amsterdamse gemeenteraad neemt 7 mei een besluit over de Investeringsnota Holterbergdistrict in stadsdeel Zuidoost en het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet.
