Wonen en werken combineren klinkt logisch in dichtbebouwde steden, maar functiemenging stuit vaak op beperkingen zoals milieuruimte, logistiek, eigendom en financiering. Digitalisering en data-analyse kunnen deze knelpunten inzichtelijk maken, mits ze worden ingezet als hulpmiddel voor integrale gebiedsontwikkeling. ‘Technologie is geen vervanging voor stedelijk beleid.'
In gemeentelijke omgevingsvisies, gebiedsprogramma’s en ontwikkelstrategieën klinkt functiemenging vaak als een logische route naar efficiënter ruimtegebruik. Wonen, werken en voorzieningen dichter op elkaar organiseren zou de stad levendiger, duurzamer en economisch sterker maken. Maar wie kijkt naar de dagelijkse praktijk van gebiedsontwikkeling, ziet een veel complexere werkelijkheid.
Dit artikel is een verkorte en bewerkte versie van een artikel dat verschijnt in het juli-nummer van ROmagazine. Meld je hier aan voor een abonnement voor de printuitgave van ROmagazine
Een koffiebar, atelier of kledingreparateur onder woningen vraagt immers om een heel andere afweging dan een brouwerij, autogarage of logistieke functie naast woningen. ‘Werken is een te ruim begrip’, zegt architect Corine Keus, ontwerper van The New Farm in Den Haag. ‘Je moet onderscheid maken tussen kantoorfuncties en industriële bedrijven.’
Volgens Keus begint een serieus gesprek over functiemenging daarom bij precisie. In veel plannen worden termen gebruikt als ‘werken’ of ‘bedrijvigheid’, terwijl daar zeer uiteenlopende functies achter schuilgaan. Een kantoor, fietsenmaker, productiebedrijf of distributiehub stelt telkens andere eisen aan ruimte, bereikbaarheid, veiligheid, installaties en milieubelasting.
Maatwerk boven milieucategorieën
The New Farm in Den Haag laat volgens Keus zien dat ook zwaardere bedrijvigheid een plek kan krijgen in de stad. In het gestapelde bedrijfsverzamelgebouw zitten onder meer textielproducenten en een bierbrouwerij. Sommige functies vallen formeel in milieucategorie 3.1, 3.2 of zelfs 4.2. Toch bleek de feitelijke hinder volgens haar beheersbaar.
Daarvoor was wel maatwerk nodig. Per bedrijf werd onderzocht welke hinder daadwerkelijk ontstaat op het gebied van geur, geluid, stof en veiligheid. Dat is volgens Keus noodzakelijk, omdat milieucategorieën niet altijd recht doen aan de praktijk. Productieprocessen veranderen, installaties worden schoner en opslag van gevaarlijke stoffen gebeurt anders dan vroeger.
Het is van belang om per bedrijf te kijken naar de werkelijke hinder
‘Het is van belang om per bedrijf te kijken naar de werkelijke hinder’, zegt Keus. Daarbij speelt schaal een grote rol. Een kleine stadsbrouwerij functioneert anders dan een grootschalige industriële brouwerij, ook al vallen beide formeel in dezelfde categorie.
Keus pleit nadrukkelijk niet voor grenzeloze functiemenging. Wel vindt zij dat gemeenten en ontwikkelaars nauwkeuriger moeten kijken naar feitelijke bedrijfsvoering in plaats van uitsluitend naar standaardcategorieën.
Productieve economie verdwijnt
Waar Keus vooral nuance vraagt, waarschuwt bouwbedrijf Heembouw juist voor het verdwijnen van voldoende milieuruimte voor productieve bedrijvigheid. Tijdens de vastgoedbeurs Provada vorig jaar presenteerde Rinus Verhey, directeur Bedrijfsruimten bij Heembouw, vijf stelregels voor toekomstbestendige werklandschappen.
Een van die uitgangspunten luidt: faciliteer milieucategorie 3.1 en hoger. Volgens Verhey valt ongeveer tachtig procent van de bedrijfsruimten in milieucategorie 3.2. Wanneer gemeenten in gemengde gebieden alleen lichte bedrijvigheid toestaan, verdwijnt volgens hem juist de productieve economie uit beeld.
Wie in gemengde gebieden alleen lichte bedrijvigheid toelaat, loopt het risico dat productieve economie uit beeld verdwijnt
Heembouw pleit er bovendien voor om bedrijfsruimte en woningen vaker naast elkaar dan boven elkaar te organiseren. Verdichting moet volgens het bedrijf eerder binnen de werkfunctie zelf worden gezocht, bijvoorbeeld door hogere bedrijfsgebouwen en een hogere Floor Space Index.
Keus vindt die benadering te absoluut. Volgens haar zijn er vrijwel altijd bouwkundige oplossingen denkbaar om wonen en industrie te combineren. Goede ventilatie, box-in-boxconstructies, trillingsisolatie, aparte logistieke routes en slimme installatietechniek kunnen veel hinder beperken.
Tegelijkertijd erkent zij dat dergelijke oplossingen kostbaar zijn en niet overal logisch of haalbaar blijken.
Logistiek complex
In de praktijk ontstaat de grootste spanning rond functiemenging volgens betrokkenen vaak niet ín gebouwen, maar eromheen. Geluid en geur zijn technisch regelmatig oplosbaar, maar logistiek blijkt veel lastiger.
Laden en lossen, vrachtwagens, bestelbusjes, wachtruimte, parkeerdruk en verkeersveiligheid bepalen uiteindelijk of een gemengd gebied goed functioneert. Ook Heembouw legt daar sterk de nadruk op. Een van de stelregels is dat bedrijfsgebieden voldoende vaste parkeerplaatsen nodig hebben: minimaal twee per 100 vierkante meter bruto vloeroppervlak.
Voor gemeenten is dat een belangrijke waarschuwing. Op artist impressions ziet functiemenging er vaak aantrekkelijk uit. Maar het dagelijks functioneren van een gebied wordt bepaald door logistieke routes, venstertijden, parkeerdruk, milieuruimte en beheer. Wie die randvoorwaarden niet vroegtijdig meeneemt, loopt later tegen problemen aan.
Daarmee wordt de stedenbouwkundige opgave concreter. De vraag is niet alleen of functies ruimtelijk passen, maar ook of bewoners, ondernemers, bezoekers en leveranciers elkaar in het dagelijks gebruik niet hinderen.
Geen doel op zich
Zelfs wanneer functiemenging juridisch en ruimtelijk mogelijk lijkt, betekent dat nog niet automatisch dat plannen financieel haalbaar zijn. Dat benadrukt Jeroen Kraaij, strateeg werklocaties bij de gemeente Den Haag.
‘Functiemenging is voor gemeenten geen doel op zich, maar meervoudig en efficiënt ruimtegebruik wel’, zegt hij.
Volgens Kraaij ligt de grootste horde vaak bij de businesscase. Gemengde ontwikkelingen brengen hogere risico’s met zich mee, kennen langere terugverdientijden en vragen vaak om hogere bouwkosten. Beleggers zijn bovendien terughoudender, omdat gemengde projecten ingewikkelder te exploiteren zijn.
Functiemenging is voor gemeenten geen doel op zich, maar meervoudig en efficiënt ruimtegebruik wel
Daardoor blijven eenvoudigere alternatieven aantrekkelijk. Een puur woonprogramma levert financieel vaak sneller resultaat op dan een complex gemengd plan. Die spanning herkennen veel gemeenten. Een project kan beleidsmatig wenselijk en juridisch mogelijk zijn, maar alsnog stranden op exploitatie, eigendom of marktrisico’s.
Kraaij benadrukt daarom het belang van duidelijke en consequente gemeentelijke sturing. Wanneer lang onduidelijk blijft welke functies gewenst zijn, blijven andere - vaak winstgevendere - programma’s concurreren met bedrijfsruimte.
In Den Haag bleek actieve gemeentelijke betrokkenheid soms doorslaggevend. Op de Binckhorst en in stadsdeel Zuidwest kwam functiemenging mede van de grond doordat de gemeente zelf vastgoed aankocht en herontwikkelde.
Ook in Scheveningen speelde lokaal eigenaarschap een belangrijke rol. Daar kwam een gemengd project met bedrijfsruimte in de plint pas echt op gang toen een lokale belegger met kennis van de maritieme sector instapte.
Eigendom bepaalt de toekomst
Volgens Heembouw speelt eigendom een veel grotere rol dan vaak wordt gedacht. Vooral bij kleinere bedrijfsunits neemt het aandeel kooptransacties sterk toe. Bij kleine bedrijfsruimten gaat het volgens het bedrijf zelfs om circa 95 procent koop.
Voor gemeenten heeft dat grote gevolgen. Bedrijfsunits kunnen aantrekkelijk worden voor particuliere beleggers of investeerders, terwijl de oorspronkelijke bedoeling juist ruimte voor lokale ondernemers of maakbedrijven was.
Wanneer eigendom versnipperd raakt, wordt langdurige sturing ingewikkelder. Een plint met bedrijfsruimte garandeert dan nog niet dat daar ook daadwerkelijk stedelijke maakfuncties of stadsverzorgende bedrijven blijven zitten.
Daarmee verschuift de discussie van ontwerp naar exploitatie en beheer. Wie werkruimte wil behouden, moet vooraf nadenken over eigenaarschap, verhuurvoorwaarden en langjarige borging van functies.
Data als reality check
Steeds vaker gebruiken ontwikkelaars en gemeenten data-analyse om dit soort keuzes beter te onderbouwen. Bij Heembouw wordt data al vroeg in planvorming ingezet.
Janneke Smit, data scientist bedrijfsruimten en kantoren bij Heembouw, kijkt daarbij onder meer naar bedrijfsdynamiek, sectorprofielen, verhuisbewegingen, bereikbaarheid en ruimtebehoefte.
Volgens Smit helpt data om realistischer naar ontwikkelingen te kijken. Niet alleen om plannen te ondersteunen, maar juist ook om aannames kritisch te toetsen. ‘Data maakt zichtbaar waar aannames, ambities en realiteit uit elkaar lopen’, zegt zij.
Data maakt zichtbaar waar aannames, ambities en realiteit uit elkaar lopen
In een analyse van een bedrijventerrein zag Heembouw bijvoorbeeld dat de sector waarop uitbreiding was gericht lokaal juist kromp in plaats van groeide.
Voor gemeenten ligt daar volgens Smit een belangrijke les. Data geeft niet automatisch het juiste antwoord, maar helpt wel om discussies scherper te voeren. Welke marktvraag bestaat echt? Welke sectoren groeien nog? Welke parkeerdruk ontstaat? En welke ambities blijken uiteindelijk vooral wensdenken?
Digital twins geen wondermiddel
Ook digital twins spelen een steeds grotere rol in gebiedsontwikkeling. Volgens onderzoeker Jeroen Mens van Platform31 zit de meerwaarde vooral in het integraal bekijken van ruimteclaims.
Mens werkt aan een verkenning voor het G40-stedennetwerk over datagedreven gebiedsontwikkeling. Volgens hem is de technologie vaak al beschikbaar, maar zit de echte uitdaging vooral in organisatie en cultuur.
‘Gemeenten werken nog vaak met losse rapporten, beleidsstukken en onderzoeken die vervolgens handmatig aan elkaar moeten worden geknoopt’, zegt hij. ‘Maar de complexiteit van gebiedsontwikkeling is daarvoor te groot geworden.’
Gemeenten werken vaak met losse rapporten, beleidsstukken en onderzoeken die handmatig aan elkaar moeten worden geknoopt. De complexiteit van gebiedsontwikkeling is daarvoor te groot geworden
Voor functiemenging kan een digital twin vooral waardevol zijn in complexe transformatiegebieden waar wonen, werken, mobiliteit, energie en leefbaarheid tegelijkertijd moeten worden afgewogen.
Toch waarschuwt Mens ook voor overschatting van technologie. ‘Datagedreven’ vindt hij zelfs niet altijd de juiste term.
‘Datageïnformeerd of data-ondersteund werken past beter. Data moet het gesprek openen, niet sluiten.’
Ook Kraaij ziet die beperking. Volgens hem tonen analyses vaak aan dat functiemenging technisch mogelijk is, terwijl die ruimte in de praktijk alsnog niet wordt benut.
Keus pleit daarom nadrukkelijk voor experiment. Volgens haar leren gemeenten uiteindelijk het meest van concrete praktijkvoorbeelden.
‘Ik pleit voor het aanwijzen van locaties waar geëxperimenteerd kan worden met functiemenging en daar lessen uit trekken’, zegt zij. ‘Ook het goed analyseren van bestaande locaties levert vaak al veel inzicht op.’
.JPG)
