Kennisgebrek, individualisme en weinig Rijksregie staan het bieden van ruimte voor werk in de stad – en dan met name de maakindustrie – nog altijd in de weg. ‘Op lokaal niveau kunnen gemeenten, ontwikkelaars en ondernemers veel nauwer optrekken.’
De productieve economie delft het onderspit bij stedelijke menging – en dat is zonde, was de boodschap van experts onlangs op de Dag van de Projectontwikkeling van Neprom in Nieuwegein.
Bij de herinrichting en verdichting van gebieden maken gemeenten doorgaans mooie ontwerpen van levendige, gemengde omgevingen. Buurten krijgen plek voor wonen, water en groen, spelende kinderen en ontmoeting, maar ook een diverse mix aan bedrijven en voorzieningen.
‘Maar deze ontwerpen sluiten over het algemeen slecht aan op de wensen van de maakindustrie’, zei zelfstandig adviseur Jurriaan van den Eijkhof, een van de sprekers op het jaarlijkse Neprom netwerkevent.
Maakindustrie rendeert
Dat geldt met name voor maakbedrijven, zoals houtbewerkers, drukkerijen of assemblagebedrijven, die iets meer ruimte nodig hebben dan een fietsenmaker of banketbakker. Ze vallen in milieucategorie 2 of 3 en kennen daardoor een gewenste afstand van 30 tot 50 meter tot woningen.
‘Gemeenten vestigen mkb-bedrijven vaak in de plinten van woongebouwen. Dat past bij de focus om veelzijdig te mixen, bouwaantallen te behalen, en om nieuwe economie naar een gebied te trekken’, aldus Van den Eijkhof.
Maakbedrijven die al gevestigd waren in een gebied hebben juist andere wensen. ‘Deze categorie mkb-bedrijven wil zekerheid op onder meer voldoende ruimte voor hun ambacht, het parkeren en goederenvervoer’, aldus de adviseur. Deze botsing creëert het beeld dat er in gemengde stadsgebieden geen ruimte of rendement voor maakindustrie is.
Gemeenten - die vaak focussen op nieuwe economie - kunnen veel meer profijt halen uit wat er al is
‘En dat is zonde, want maakindustrie rendeert wel. Deze ondernemers kennen de lokale ecosystemen al goed en weten welke partijen er in de buurt zijn. Gemeenten - die vaak focussen op nieuwe economie - kunnen veel meer profijt halen uit wat er al is. Ze moeten zich alleen wel beter inleven in deze bedrijvigheid’, betoogde de adviseur.
Werkruimtes collectief ontwerpen
Dit vraagt op lokaal niveau om een nauwere samenwerking tussen ondernemers, ontwikkelaars en gemeenten, was de tendens tijdens de sessie. ‘Samen optrekken, verdiepen in elkaars wereld, en het bijdragen aan gemengde wijken is het einddoel’, aldus Van den Eijkhof. ‘Gemeenten moeten beter regisseren, sturen en samenwerkingen stimuleren.’
Het zou beter zijn als ondernemers hun werkruimtes meer collectief ontwerpen
‘Een goed voorbeeld is dat veel maakbedrijven hun werkruimte nog te vaak individueel ontwikkelen’, zei Gert-Joost Peek, lector Gebiedsontwikkeling en Transitiemanagement aan de Hogeschool Rotterdam. ‘Dat gebeurt doorgaans niet in samenspraak met een ontwikkelaar.’
‘Het zou beter zijn als ondernemers hun werkruimtes meer collectief ontwerpen. Dan kunnen voorzieningen als werkplaatsen, parkeren en logistiek collectief worden ingericht. Als ontwikkelaars hier actiever op sturen, kunnen we de maakindustrie veel efficiënter inpassen in verdichte gebieden. We zouden zelfs meer kunnen stapelen.’
Kennis ontbreekt
Het goede nieuws is dat de aandacht voor werk in de stad groeit, constateerde Auke Brugmans, docent Vastgoedkunde aan de Hogeschool Rotterdam. ‘De belangrijkste bevinding hierbij is dat er nog veel kennis ontbreekt over de maakindustrie.’
De aanwezige vastgoedprofessionals herkenden dat beeld, waaronder vastgoedadviseur Arno Ruigrok: ‘We weten te weinig over de werking van exploitatie van maakbedrijven. Als we dat beter begrijpen, kunnen we waarde creëren en koppelen aan vastgoed.’
Een vertegenwoordiger van bouwer en ontwikkelaar JP van Eesteren voegde daaraan toe dat er meer kennis nodig is over de hoeveelheid ruimte maakbedrijven nodig hebben voor bijvoorbeeld logistiek of parkeren. ‘Dan kunnen we een meer diverse projectontwikkeling mogelijk maken.’
‘We weten te weinig over de werking van exploitatie van maakbedrijven'
Om deze informatie te vergaren kijken de onderzoekers naar een nieuw monitoringsysteem: het Uniek Bedrijfsinformatiesysteem (UBI), vertelde Bernardina Borra, onderzoeker aan de Hogeschool Amsterdam en medeoprichter van de Coalitie Ruimte voor Werk.
‘Met het huidige systeem - de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) - kunnen we alleen groeperingen van bedrijven monitoren. Door specifiekere categorie-codes in te stellen kunnen we veel nauwkeuriger volgen hoe de exploitaties en netwerken eruitzien.’ Dit is allemaal in het belang van verdichting, optimalisatie en de circulaire transitie’, vulde Brugmans aan.
Rijk jaagt weinig aan
‘Bedrijvigheid lijkt over het algemeen in de schaduw van woningbouw te staan’, voegde een afgevaardigde van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) hier aan toe. ‘Ik vraag mij af wie de aanjagende partij is om dit te veranderen?’
Peek had daar wel een antwoord op. ‘Het Rijk heeft op dit thema vooral een topsectorenbeleid gevoerd, waarbij werd geïnvesteerd in onder meer tech-, zorg- en voedselindustrie. Mkb valt daarbuiten. Gelukkig is hier steeds meer verandering zichtbaar en de sleutel tot succes ligt in samenwerking, aldus de lector Gebiedsontwikkeling en Transitiemanagement.
Haarlem: voorbeeld van succesvolle integratie
Een inspirerend praktijkvoorbeeld op het bieden van ruimte voor werk voor de maakindustrie komt uit Haarlem. Daar besloot de gemeente de Waarderpolder – een traditioneel bedrijventerrein aan de rand van de stad – niet langer als buitengebied te beschouwen, maar juist te benutten als binnenstedelijke werkzone. En met succes: in 2024 leverde de Waarderpolder de hoogste economische toegevoegde waarde van alle bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam.
‘Bedrijvigheid lijkt over het algemeen in de schaduw van woningbouw te staan’
‘De ruimte in en rond Haarlem is schaars’, zegt Ruud Meijer van Stichting Parkmanagement Waarderpolder desgevraagd tegen Stadszaken. ‘Daarom keken we opnieuw naar de bestaande bedrijventerreinen. In plaats van het gebied te verwaarlozen, hebben we gekozen voor intensivering en een publiek-private samenwerking tussen gemeente en bedrijfsleven. Via Stichting Parkmanagement worden afspraken gemaakt over bereikbaarheid, verduurzaming, intensief ruimtegebruik en innovatie. Er is een parkmanager, een contactfunctionaris en er wordt structureel gecommuniceerd tussen partijen.
Circulair voorbeeld: de batterijfabriek
De samenwerking wierp volgens Meijer haar vruchten af bij de komst van batterijfabrikant Intercel. Die wilde een nieuwe productielocatie inrichten in het zogenoemde C-district, bedoeld voor circulaire en innovatieve bedrijvigheid. De kavel waar Intercel zich wilde vestigen had volgens het bestemmingsplan een minimale bouwhoogte van 12 meter, terwijl het bedrijf zelf minder ruimte nodig had.
In plaats van deze kans te laten lopen, sloegen de gemeente, het parkmanagement en een investeringsmaatschappij de handen ineen. De onderste lagen van het gebouw gebruikt Intercel, de bovenverdiepingen wordt verhuurd aan startups actief in dezelfde sector.
.JPG)
